不動産売却　離婚　財産分与　住宅ローン　名義

結婚をして婚姻期間中に不動産を購入し離婚時にも保有している場合、通常は財産分与の対象となります。ただ、登記簿に記載されている所有者や住宅ローンの契約者が誰になっているのかによって、実際の対応方法は異なります。
例えば、所有者も住宅ローンを借りているのもご主人1人だけの場合なら、少なくとも不動産の権利関係を離婚時に直ちに変更する必要はありません。
一方で、所有者が夫婦の共有となっていたり、住宅ローンをペアローンや連帯債務などの夫婦共同で借り入れている場合は、離婚協議の段階で対処方法を決めておかないと、後々のトラブルの原因になります。離婚をお考えになると財産分与や離婚後の養育費等に関心が集中してしまいますが、そもそも従来住んでいたマンションの権利がどうなっているかについて、早い段階でご確認が必要です。

離婚において、ご夫婦がそれ以降は別居されるのが一般的です。従って、一方が自宅から退去されれば、もう一方は引続き同じ住戸に住み続けるという選択も不可能ではありません。特にお子様がいらっしゃる場合は、片方の親御さんとお子様は生活環境を変えずに、同じ場所で暮らすことができるという大きなメリットがあります。
ただ、この場合はいくつか注意点があります。まず、離婚後も不動産の所有者と居住者が一致していれば問題ありませんが、異なる場合は居住者の立場は不安定と言わざるを得ません。所有者が住宅ローンの支払いを途中で停止して強制執行を受けたり、突然売却してしまうようなことがあっても、これに対抗できない懸念があります。また、そもそも住宅ローンを借りている銀行が、所有者が居住していないことを認めてくれないこともあります。
更に、不動産が夫婦の共有で離婚後も共有の状態を継続する場合、退去した相手方と連絡がつかなくなってしまうと、もし売却しようとしても手が付けられなくなるリスクがあります。共有を解消するには相手方の持分を買い取るしかなく、そのためには相応の購入資金が必要です。
住み慣れて愛着のある家に住み続けられるのは大きなメリットですが、経済的な負担や将来的なリスクにも十分注意したうえで判断したほうが良いでしょう。

夫婦のいずれか1人の名義で所有している不動産が財産分与の対象となる場合、相手方に金銭で分与の相当額を支払わなければならないため、不動産を売却して現金化する必要が生じることがあります。また不動産が夫婦の共有になっていた場合は2人が合意して第三者に売却して処分するほか、自分の持分を相手方に売却して共有状態を解消したり、お勧めではありませんが相手方と合意できなければ自分の持分だけを第三者に売却するという手段も、財産の整理をするための選択肢としてはあります。
原因が離婚であっても、もし不動産を売却するなら少しでも高く売れれば双方にとってメリットになりますので、本来なら一定の時間を掛けて仲介で売却することをお勧めしたいところです。ただ、実際には離婚協議の際にマンションの価格を早く確定しておかなければならない場合もあり、いつ、いくらで売れるか確約されない仲介よりも、安くても売却価格が明確な買取りの方が適当な売却方法と判断されることがあるのが現状です。
価格評価が難しいのは共有持分の売買です。所有権の相場価格を査定してそれに持分割合を掛けて計算するだけならシンプルですが、共有持分という不完全な権利を一般の市場で売買しようとすると、大幅に安い価格にならざるを得ません。売却する相手などによって、ケースバイケースで適正価格を判断することが必要になります。

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まず、不動産の査定は中古車などの買取査定と異なり、提示される価格には、実際にその金額で売れるという保証はない、ということをしっかり認識してください。中古車なら一番高い買取額を提示したディーラーをシンプルに選んでも構わないかもしれませんが、不動産会社はあくまで仲介の立場で売出価格を提案するものであり、仲介は自社がその価格で購入する訳ではありません。これを逆手に取り、市場相場より相当に高額な査定価格を提示してお客様の歓心を惹き、売り出した後で適当に理由を付けて価格を大幅に下げてほしいと迫ってくる不動産会社も見られます。もし一括査定サイトを使うなら、突出して高い査定価格を提示したところへの依頼は避け、価格の根拠や営業ポリシーがしっかりしている安心な業者を選びたいものです。

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